中都國(guó)脈：不同類型的固定資產(chǎn)如何做評(píng)估

社會(huì)小威威-鳳凰網(wǎng) 2020/8/20 17:01:00 字?jǐn)?shù)：1575 圖片數(shù)：1 原文鏈接

固定資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)規(guī)定資產(chǎn)的評(píng)估，是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，具有項(xiàng)目差異大、影響因素多、工程技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)。企業(yè)的固定資產(chǎn)主要有機(jī)器設(shè)備、建筑物、在建工程和土地使用權(quán)等。

機(jī)械設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備可以單獨(dú)評(píng)估，也可以與企業(yè)其它資產(chǎn)一并評(píng)估。在清查核實(shí)企業(yè)資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意未進(jìn)價(jià)設(shè)備、已經(jīng)攤銷完的設(shè)備、租入租出設(shè)備、建筑附屬設(shè)備以及資產(chǎn)發(fā)生使用情況。對(duì)于設(shè)備的評(píng)估一般采取重置成本法；如果存在著相關(guān)機(jī)器設(shè)備的二手交易市場(chǎng)或較多交易實(shí)例時(shí)，也可以采取即現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估；而對(duì)于能用于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)并獲利的機(jī)器設(shè)備，則可以采用收益現(xiàn)值法加以評(píng)估。

外購(gòu)的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要考慮以下重置價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目：設(shè)備自身購(gòu)置價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)用、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅、大型機(jī)器設(shè)備一定期限內(nèi)的資金成本以及其他合理費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、牌照費(fèi)、驗(yàn)車費(fèi)等。

自制機(jī)器設(shè)備的評(píng)估，需要考慮以下重置價(jià)格項(xiàng)目：制造費(fèi)用、安裝調(diào)試費(fèi)用、大型自制機(jī)器設(shè)備的合理資金成本、合理利潤(rùn)以及其他必要、合理費(fèi)用等。進(jìn)口機(jī)器設(shè)備如果在國(guó)內(nèi)能夠找到替代品，應(yīng)當(dāng)參考該替代品在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格。由于功能性或?qū)嶓w性原因，固定資產(chǎn)報(bào)廢的，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為零。

建筑物與在建工程項(xiàng)目的評(píng)估企業(yè)所有的建筑物與在建項(xiàng)目的評(píng)估，一般采取重置價(jià)值法，即在正常情況下，按照評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)置該建筑物或在建項(xiàng)目所需要的全部費(fèi)用。全部費(fèi)用包括直接費(fèi)用、需計(jì)算的間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、資金成本等。建設(shè)過(guò)程中必然發(fā)生的設(shè)備、物資、資金等消耗，納入評(píng)估范圍。

在建工程主要是指固定資產(chǎn)建設(shè)改良工程，包括成套或單獨(dú)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴(kuò)建和大修理工程。對(duì)于施工建設(shè)可能發(fā)揮其預(yù)定功效的建設(shè)中的固定資產(chǎn)，一般應(yīng)劃入在建工程評(píng)估范圍。

已完工的在建工程一般應(yīng)視其具體歸入建筑物、機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)中，并加以說(shuō)明。在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意了解在建工程的具體內(nèi)容、開(kāi)工日期、結(jié)算方式、實(shí)際完工程度和工程量以及實(shí)際支付款項(xiàng)，還應(yīng)了解評(píng)估基準(zhǔn)日后所發(fā)生的款項(xiàng)支付人等。確定評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)易于劃分完工程度、準(zhǔn)確計(jì)算工程款項(xiàng)、盡量接近評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)間。

在正常施工建設(shè)、正常支付工程款項(xiàng)，開(kāi)工時(shí)間距離評(píng)估基準(zhǔn)日不超過(guò)一年的情況下，可將實(shí)際支付工程款項(xiàng)中的不合理費(fèi)用扣除，再按照各項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)值變動(dòng)情況進(jìn)行調(diào)整，得出評(píng)估價(jià)值。建成即可盈利的在建項(xiàng)目，可以采取收益價(jià)值法進(jìn)行評(píng)估。即通過(guò)估計(jì)預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，扣除還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評(píng)估值。

土地使用權(quán)評(píng)估土地使用權(quán)可以和地上建筑物一起作為房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，還可以隨整體企業(yè)一并評(píng)估。現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法以及重置成本法都可以用于土地使用權(quán)的評(píng)估。如果存在著比較發(fā)達(dá)的土地使用權(quán)交易市場(chǎng)，可以首先采用現(xiàn)行市價(jià)法，根據(jù)市場(chǎng)交易慣例進(jìn)行調(diào)整，得出評(píng)估值；否則可以采用收益現(xiàn)值法，根據(jù)土地使用權(quán)的預(yù)期收益的折現(xiàn)值確定評(píng)估值；兩種方法都不宜采用時(shí)，可以采用重置成本法，即根據(jù)取得現(xiàn)有土地使用權(quán)所需發(fā)生的全部費(fèi)用。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，我國(guó)各城市頒布的基準(zhǔn)地價(jià)不盡相同。對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能簡(jiǎn)單依據(jù)各個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)作為現(xiàn)行公允地價(jià)，算為評(píng)估值。如果已經(jīng)頒布的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)產(chǎn)生決定性影響時(shí)，才能以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，并結(jié)合被評(píng)估土地的基本情況以及土地出讓金的實(shí)際征收水平，對(duì)土地使用權(quán)加以評(píng)估。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)了解土地出讓金的組成部分、適用范圍及其他規(guī)定；注意與建筑物評(píng)估相銜接，土地的征用、開(kāi)發(fā)和配套等費(fèi)用不應(yīng)重復(fù)計(jì)算或遺漏計(jì)算。

土地使用權(quán)出租評(píng)估時(shí)，應(yīng)按照出租期限計(jì)算出土地使用權(quán)價(jià)格，再折算出年租金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中說(shuō)明評(píng)估所設(shè)定的租金支付方式。當(dāng)一方不以土地使用費(fèi)出資，但是由設(shè)立的公司繳納土地使用費(fèi)時(shí)，評(píng)估人必須計(jì)算各種開(kāi)發(fā)、配套等費(fèi)用，作為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。